Immobilien als Kapitalanlage
Mit einer vermieteten Wohnung Vermögen aufbauen.
Man muss nicht bereits mehrere Immobilien besitzen, um mit einer Kapitalanlage zu beginnen. Eine vermietete Eigentumswohnung kann ein guter erster Schritt sein – wenn Kaufpreis, Miete, Finanzierung und persönliche Situation zusammenpassen.
Ein Beispiel aus der Beratungspraxis
Was kostet eine vermietete Wohnung tatsächlich im Monat?
Anonymisierte Modellrechnung zu einer Eigentumswohnung in Essen. Sie zeigt, wie Mieteinnahmen und die individuelle steuerliche Wirkung zusammenwirken können.
Wer deckt die laufenden Ausgaben?
Ausgaben: 687 € Kreditrate plus 82 € nicht umlagefähige Kosten. Gesamte modellierte Steuerentlastung: rund 275 € pro Monat. 235 € davon decken rechnerisch die verbleibenden Ausgaben; 40 € bleiben als modellierter Überschuss. Die Steuerwirkung ist ein auf Monate umgelegter Jahreswert, kein monatlich garantierter Zahlungseingang.
Dieser Wert stammt aus einer anonymisierten Berechnung für eine tatsächlich angebotene Eigentumswohnung in Essen. Im ersten Jahr werden 534 € monatliche Kaltmiete und eine individuell modellierte Steuerentlastung von rund 275 € den Ausgaben von 769 € gegenübergestellt. Daraus ergibt sich rechnerisch ein monatlicher Überschuss von rund 40 €.
Das Modell unterstellt einen persönlichen Steuersatz von 42 %, einen Gebäudeanteil von 80 % und eine jährliche Abschreibung (AfA) von 5,6 %. Ein erhöhter AfA-Satz erfordert eine entsprechende steuerliche Grundlage und kann im Einzelfall von der Finanzverwaltung anders beurteilt werden. Die Finanzierung setzt 4,84 % anfänglichen Sollzins und 1,5 % Anfangstilgung an. Die Steuerwirkung ist ein rechnerischer Monatsdurchschnitt einer Jahressteuerwirkung, keine monatlich zugesagte Erstattung durch das Finanzamt. Abschreibung, Steuerbescheid und tatsächliche steuerliche Anerkennung können abweichen. Andere Käufer können keinen Überschuss erzielen und müssen eventuell laufend eigenes Geld zuschießen. Auch 100–200 € monatliche Zuzahlung können bei einer individuell tragfähigen Immobilienanlage vertretbar sein, sind aber keine allgemeine Empfehlung.
Leerstand, Mietausfälle, Sonderumlagen, Modernisierungen, Zinsänderungen und Steueränderungen können das Ergebnis verschlechtern. Die Rechnung ist keine Rendite- oder Liquiditätszusage und ersetzt keine persönliche Finanzierungs- oder steuerliche Beratung. Rechts- und Steuerberatung leisten wir nicht.
Der Betrag ist ausschließlich der in der eingereichten Beispielrechnung ausgewiesene modellierte Netto-Verkaufserlös nach Ablösung der Restschuld am Ende von 35 Jahren. Er ist weder ein garantierter Verkaufserlös noch der kumulierte Gesamtvermögensstand einschließlich eines angesammelten Mietkontos oder ein persönlicher Nettogewinn.
Das Modell geht von einem geschätzten Ausgangsmarktwert von 171.089 € und einer durchschnittlichen Wertsteigerung von 1,5 % pro Jahr über 35 Jahre aus. Dieser Ausgangswert liegt über dem angenommenen Kaufpreis von 145.000 €; beide Größen sind nicht gleichzusetzen. Die Restschuld wird zum Ende mit 0 € angenommen; die vorliegende Berechnung setzt keine Verkaufskosten an. Im tatsächlichen Verkaufsfall können solche Kosten entstehen. Eine Veräußerung kann zudem steuerliche Folgen haben; diese hängen insbesondere von Haltedauer, Eigentumssphäre und dann geltendem Recht ab.
Über 35 Jahre sind Instandhaltung, Modernisierungen, mögliche Sonderumlagen sowie Mietausfälle zu erwarten oder jedenfalls ernsthaft einzukalkulieren. Solche außergewöhnlichen künftigen Aufwendungen sind hier nicht abschließend erfasst; Modernisierungen können ihrerseits steuerliche Wirkungen haben, die nicht pauschal zugesagt werden können. Mieten, Hausgeld, Marktwert, Finanzierungszinsen und Steuervorschriften können sich anders entwickeln als angenommen. Ein tatsächlicher Verkaufspreis kann erheblich abweichen.
Dieses Rechenmodell illustriert Chancen und Risiken unter ausdrücklich gewählten Annahmen. Es ist kein Anlage-, Wertentwicklungs-, Gewinn- oder Renditeversprechen, keine Kaufempfehlung und keine Rechts- oder Steuerberatung. Eine belastbare Entscheidung erfordert eine eigene Objektprüfung, aktuelle Bankkonditionen und die individuelle steuerliche Einschätzung durch eine hierzu befugte Stelle.
* Einzelfall statt Standardrendite: Die Beispielrechnung berücksichtigt laufende nicht umlagefähige Kosten, aber nicht sämtliche möglichen Modernisierungen, Sonderumlagen oder Mietausfälle über 35 Jahre. Steuerliche Auswirkungen und Wertentwicklung sind individuell und nicht garantiert. Erläuterungen über die i-Symbole (per Klick oder Berührung).
Persönlich eingeordnet
Eine gute Kapitalanlage muss vor allem zu Ihnen passen.
Eine Immobilienfinanzierung lässt sich nicht auf eine Kennzahl reduzieren. Ich bespreche mit Ihnen, ob eine erste vermietete Wohnung zu Ihrer Bonität, Ihrem verfügbaren Eigenkapital und Ihren Zielen passt – und welche laufenden Belastungen und Risiken zu berücksichtigen sind.
Andreas Klein
Geschäftsführer, Finanzen auf den Punkt GmbH